صادقانه می گویم؛اولین باری که مفهوم «بازگشت بی نهایت» را کشف کردم، به سختی ذهنم را در اطراف آن قرار دادم. من با عباراتی مانند "بازده سرمایه گذاری" یا "بازده سالانه" بسیار آشنا هستم و اغلب از این مفاهیم برای تعیین اینکه آیا یک سرمایه گذاری ارزش آن را دارد یا نه استفاده می کنم.

اما بازگشت بی نهایت؟جالب به نظر می رسید... اما به نظر می رسد که فقط یک کلمه تبلیغاتی دیگر باشد. با این حال، تصمیم گرفتم به این مفهوم عمیق‌تر بپردازم، و این چیزی است که پیدا کردم.

بازگشت بی نهایت چیست؟

تعریف بسیار ساده است.«بازده بی‌نهایت» زمانی حاصل می‌شود که دیگر هیچ پولی در معامله ندارید، اما همچنان از مزایای جریان نقدی و سایر بازده‌ها (مانند زمانی که ملکی به فروش می‌رسد) دریافت می‌کنید.

به عنوان مثال، فرض کنید 100000 دلار در یک معامله غیرفعال املاک و مستغلات در ازای 10٪ سهام مالکیت سرمایه گذاری می کنید. در طی چند سال آینده، سرمایه اولیه شما به شما بازگردانده می شود - 100000 دلار کامل شما - و همچنان می توانید 10٪ سهام را حفظ کنید.

ثبت نام برای چند روز دیگر باز است.

سپس به دریافت توزیع و جریان نقدی بر اساس سهام خود (10 درصد) ادامه می دهید و در آینده در صورت فروش ملک، بر اساس درصد خود سود دریافت خواهید کرد.

زمانی که سرمایه اولیه 100000 دلاری خود را به طور کامل پس می گیرید، دیگر هیچ سرمایه گذاری در معامله ندارید. این پول را می توان در جای دیگری خرج کرد یا سرمایه گذاری کرد. شما همچنین از نظر فنی نمی توانید پول خود را از دست بدهید - همه چیز از آن نقطه سود واقعی است. این مانند اصطلاح "بازی با پول خانه" است.

بنابراین، اگر بازگشت سرمایه (ROI) به صورت زیر محاسبه شود:

اگر در آن سال 10000 دلار در توزیع دریافت کردید اما دیگر هیچ پولی در معامله ندارید، می توانید ببینید که این ایده «بی نهایت» از کجا می آید. شما درآمد سرمایه گذاری را بدون هیچ پولی و بدون ریسک دریافت می کنید.

من متوجه شده ام که دو راه متداول برای دستیابی به بازده بی نهایت به طور خاص در املاک و مستغلات وجود دارد. آن ها هستند:

بیایید به هر یک از اینها با عمق بیشتری نگاه کنیم.

خریدهای بدون پول

خرید بدون پول دقیقاً همان چیزی است که به نظر می رسد - شما یک ملک را بدون پیش پرداخت خریداری می کنید. اگرچه روش‌های سنتی باعث می‌شوند شما پیش‌پرداخت قابل‌توجهی داشته باشید، من پزشکان زیادی را می‌شناسم که توانسته‌اند با استفاده از این روش دقیق و با موفقیت زیادی ملک را خریداری کنند.

امروز برای یافتن یک بانک معمولی که مایل به تأمین مالی 100 ٪ خرید است ، تحت فشار قرار می گیرید ، بنابراین نیازی به پرداخت پیش پرداخت نیست. با این حال ، اگر به اندازه کافی خلاق باشید ، هنوز راه های دیگری برای تحقق آن وجود دارد.

به عنوان مثال ، من می دانم که سرمایه گذاران که فروشنده ملک را داشته اند موافقت خود را برای "حمل وام" برای کل خرید. به عبارت دیگر ، به جای اینکه یک بانک پول برای سرمایه گذاری به شما وام دهد ، فروشنده موافقت می کند که این ملک را به شما بفروشد. سپس ماهانه به فروشنده پرداخت می کنید ، دقیقاً مثل اینکه وام از آنها دریافت می کنید.

وثیقه خود ملک است و شرایط دقیقاً مانند یک بانک عادی ایجاد می شود: مبلغ وام ، نرخ بهره و طول مدت.

اگر این یک ملک اجاره ای باشد ، سرمایه گذار می تواند جریان نقدی را از این ملک دریافت کند حتی در حالی که فروشنده بدهی را حمل می کند. این می تواند منجر به یک سناریوی بازگشت نامحدود شود که در ابتدا هیچ پولی وارد معامله نشود ، اما شما می توانید از جریان نقدی که ملک ارائه می دهد بهره مند شوید.

از طرف دیگر ، من دیده ام که پزشکان با استفاده از وام پزشک 0 ٪ پایین خانه های اصلی خود را خریداری می کنند. آنها سپس خانه را پس از قدردانی از ارزش می فروشند و سود کسب می کنند. همه اینها بدون قرار دادن کمبود اولیه.

البته آنها معمولاً از سود برای کاهش پیش پرداخت برای خانه دیگر استفاده می کنند ، اما این سود با خرید بدون پول ایجاد شده است.

هر دوی این شرایط خریدهای بدون پول در نظر گرفته می شوند و می توانند منجر به سناریوی بازگشت نامحدود شوند.

معاملات بازپرداخت نقدی

وضعیت دیگر برای من کمی جالب تر است و بیشتر استراتژی است که من هر زمان که به دنبال املاک سرمایه گذاری یا فرصت های منفعل املاک و مستغلات باشم ، از آن استفاده می کنم.

در اینجا به طور خلاصه روند:

• شخصی یک ملک اجاره ای را خریداری می کند
• ارزش خود را با افزایش درآمد عملیاتی خالص افزایش می دهد (توانبخشی و نوسازی ، افزایش اجاره)
• سپس ملک را با بانک مجدداً تصفیه می کند و هزینه اولیه خود را کاهش می دهد و هزینه های توانبخشی اولیه را همزمان می کند.
• در این مرحله ، آنها مالک این ملک هستند ، اما سرمایه گذاری اولیه خود را از دست داده اند ، بنابراین در اصل آنها هیچ یک از سرمایه اولیه خود را در این معامله ندارند

بیایید کمی عمیق تر به این موضوع شیرجه بزنیم.

چگونه یک ملک ارزش دارد؟

اول ، یک ملک چگونه ارزش دارد؟خوب ، یک خاصیت چند خانواده با این معادله ساده ارزش دارد:

درآمد عملیاتی خالص (NOI) درآمد منهای هزینه ها ، در اصل سود است.

نرخ سرمایه (نرخ CAP) ارزشی است که برای برآورد سودآوری یک ملک استفاده می شود که به ویژه برای مقایسه املاک مفید است. راه دیگر برای گفتن این است که نرخ کلاه نقدی مورد انتظار برای بازپرداخت پول نقد یک ملک (به استثنای هرگونه وام یا پرداخت بدهی) است.

بنابراین با نگاهی به معادله بالا ، برای افزایش ارزش ملک ، سرمایه گذاران زرنگ و دانا به دنبال افزایش درآمد عملیاتی خالص هستند. این امر با انجام اقدامات برای افزایش درآمد ، کاهش هزینه ها یا هر دو در هر کجا که ممکن باشد انجام می شود.

انجام این اقدامات همان چیزی است که به عنوان "قدردانی اجباری" یا "ایجاد ارزش اجباری" شناخته می شود. این مانند کسب و کار و بهبود عملیات است ، که باعث افزایش ارزش آن می شود.

بازپرداخت بانک ها و پول نقد

بانک ها حاضرند بر اساس درصد "وام به ارزش" وام دهند. بنابراین اگر به عنوان مثال ، آنها مایل به وام دادن به 75 ٪ از ارزش ملک هستند ، اگر ارزش ملک را افزایش دهید ، مبلغی که مایل به وام دادن آنها هستند بر این اساس افزایش می یابد.

اگر می توانید ارزش ملک را افزایش دهید و می توانید به وام بزرگتر مجدداً سرمایه گذاری کنید ، ممکن است بتوانید پول نقد دریافت کنید.

در اینجا یک مثال ساده وجود دارد:

بیایید بگوییم شما 250،000 دلار برای خرید یک ساختمان 1،000،000 دلاری کاهش داده اید. این با دریافت وام 750،000 دلاری از بانک انجام می شود. این وام 75 ٪ برای ارزش وام است: 750،000 دلار وام برای یک ساختمان با ارزش 1 میلیون دلاری.(750،000/1،000،000)

شما ملک را نوسازی می کنید (هزینه 125،000 دلار) ، بهبود عملیات ، افزایش اجاره ، پایین نگه داشتن هزینه ها و افزایش ارزش ملک. در طی چهار سال ، اکنون ارزش این ملک 1. 5 میلیون دلار شده است که از 1 میلیون دلار افزایش یافته است.

سپس یک بانک را پیدا می کنید که مایل باشد شما را به یک وام 75 ٪ وام به ارزش آن با ارزش 1500،000 دلار تبدیل کند. این بدان معناست که این بانک مایل است وام 1،125،000 دلاری (1،500،000 $ x . 75) به شما بدهد.

شما این 1،125،000 دلار را می گیرید ، وام قبلی 750،000 دلاری را پرداخت می کنید و با 375،000 دلار باقی مانده است.

خوب ، چه می دانید ، سرمایه گذاری اولیه شما 250،000 دلار پیش پرداخت و 125،000 دلار هزینه نوسازی ، با مبلغ 375،000 دلار بود. شما به خودتان مبلغ 375،000 دلار و voila را پس می دهید ، اکنون یک ملک 1. 5 میلیون دلاری با هیچ یک از سرمایه های خود را در این معامله ندارید.

اوه ، و شما هنوز هر جریان نقدی را که به صورت ماهانه ارائه می دهد دریافت می کنید. این فرایند تا زمان فروش بدون مالیات است.

این همان چیزی است که به عنوان یک بازپرداخت پول نقد می دانید ، و در این مرحله ، شما اساساً به وضعیت بازگشت بی نهایت رسیده اید. با حرکت به جلو ، شما دیگر پول شخصی در این معامله ندارید ، اما در هنگام فروش ملک ، جریان پول و سهام دارید.

آیا می توانید بازده بی نهایت را در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات منفعل دریافت کنید؟

کاملا. وقتی من در سندیکاهای منفعل املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنم ، این یکی از استراتژی هایی است که من سعی می کنم به دنبال آن باشم.

به جای اینکه تمام کارها را برای یافتن ملک انجام دهید ، آن را نوسازی کنید ، اجاره را افزایش دهید ، هزینه ها را مدیریت کنید ، سرمایه گذاری کنید ، و غیره ، اکنون برای انجام این کار تیمی از متخصصان را به کار می برید.

از این گذشته ، هدف اصلی تمام سرمایه گذاری های من برای جریان نقدی است و من سعی می کنم تعادل مناسب را برای افزایش وقت و تلاش خود برای دستیابی به نتیجه حداکثر پیدا کنم. چه راهی بهتر از این وجود دارد که جریان نقدی داشته باشد تا در معامله ای که دیگر بودجه خود را در آن گره خورده اید؟

بازده بی نهایت از اولین سرمایه گذاری سندیکا من

من واقعاً نمی دانستم با اولین معامله سندیکا چه می کردم. خوشبختانه ، این اتفاق افتاده است که به یک وضعیت بازگشت بی نهایت همانطور که در زیر می بینید تبدیل شد. من در آینده یک پست کاملاً مفصل در مورد آن خواهم نوشت ، اما در اینجا به طور خلاصه است:

در 12 سپتامبر 2014 ، من 25،000 دلار در یک قرارداد سندیکا برای سهام 1. 04 ٪ در دارایی 6. 75 میلیون دلاری سرمایه گذاری کردم.

در تاریخ 30 نوامبر 2015 ، من 13188. 36 دلار به عنوان توزیع دریافت کردم. حامیان مالی به سرعت عملیات را بهبود بخشیده بودند و توانستند اموال را مجدداً تأمین کنند و برخی از سرمایه های من را برگردانند. این 53 ٪ سرمایه سرمایه گذاری شده اصلی من پس از 14 ماه به من بازگشت و 47 ٪ سرمایه خود را در این معامله به من واگذار کرد.

هر سه ماهه به طور متوسط 300-350 دلار به توزیع های خود ادامه می دادم. در بعضی مواقع توزیع های بزرگتری (حدود 4000-5000 دلار) دریافت می کردم زیرا آنها توانستند سرمایه بیشتری را به من برگردانند.

در تاریخ 31 مارس 2018 ، من توزیع را دریافت کردم که کل توزیع های تجمعی من را بیش از 25،000 دلار سرمایه گذاری اولیه من قرار داده است.

در این مرحله ، این بدان معنی بود که من دیگر هیچ سرمایه ای در این معامله سرمایه گذاری نکرده ام و همه چیز از آن نقطه به بعد کاملاً سنگین بود. این در 3. 5 سال اتفاق افتاد.

هر سه ماهه از آنجا که ، من به طور متوسط 459 دلار در هر سه ماهه دریافت کردم که در نهایت سالانه 1836 دلار است. اگر بخواهم بازده را به طور عادی محاسبه کنم ، این 25،000 دلار 1836 دلار خواهد بود که 7 ٪ است. خیلی بد نیست ، درست است؟

اما به یاد داشته باشیم ، من در حال حاضر سرمایه گذاری صفر دارم. بنابراین ، بله ، اگر من سرمایه گذاری اولیه خود را در نظر بگیرم ، 7 ٪ است ، اما از نظر فنی ، این یک بازده نامتناهی از نظر جریان پول است زیرا من پول بیشتری در این معامله ندارم.

نه تنها این ، بلکه من هنوز هم 1. 04 ٪ سهام در ساختمانی را دارم که به تازگی 13. 49 میلیون دلار ارزیابی شده است. بنابراین اگر این فروخته شود ، من سود خوبی دریافت می کردم. با این حال ، من از جریان نقدی بازده بی نهایت که در حال حاضر دریافت می کنم خوشحالم.

اوه ، و اینجا ضربه دهنده است: همه اینها بدون مالیات بوده است. به دلیل استهلاک ، من هر سال درآمد اجاره خالص منفی نشان داده ام. بنابراین ، در هر صورت ، این جبران درآمد منفعل دیگری است که من دریافت کرده ام.

آیا باید به دنبال بازده بی نهایت باشید؟

روش های زیادی برای دستیابی به بازده های بزرگ هنگام سرمایه گذاری ، به ویژه در املاک و مستغلات وجود دارد. همانطور که معلوم است ، "بازده های نامحدود" بسیار بیشتر از یک کلمه کلیدی است ، این یک روش قدرتمند برای به حداکثر رساندن بازده در ضمن کاهش ریسک است ، که اساساً گریل مقدس سرمایه گذاری است.

همچنین فقط یک استراتژی هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است اما قطعاً یکی از ابزاری است که من هنگام انجام سرمایه گذاری های جدید به دنبال استفاده از آن هستم.

آیا این مفهوم برای شما جذاب به نظر می رسد؟آیا از این استراتژی در سرمایه گذاری خود استفاده کرده اید؟

اگر به این مفهوم علاقه دارید و بسیاری دیگر در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات منفعل که می تواند به شما در ایجاد جریان نقدی به سمت آزادی مالی کمک کند ، به آکادمی منفعل املاک و مستغلات ما بپیوندید که به شما می آموزد که چگونه با اطمینان در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید بدون اینکه صاحبخانه باشید. ثبت نام فقط برای چند روز دیگر باز است.

سلب مسئولیت: موضوع ارائه شده در این مقاله به عنوان اطلاعات کلی و برای اهداف آموزشی ارائه شده است. این جایگزین مشاوره حرفه ای نیست. بر این اساس ، قبل از اقدام ، با تیم متخصصان خود مشورت کنید.